Grundschuldkredit
Beantragt ein Grundeigentümer einen Kredit von einer Bank, bietet diese ihm an, sein Grundstück als Sicherheit einzusetzen. Eine Eintragung über einen solchen Vorgang in einem Grundbuch nennt man “Grundschuld” und den an den Eigentümer ausgezahlten Geldbetrag dann “Grundschuldkredit” oder “-darlehen”. Ein Darlehen dieser Art hat für gewöhnlich eine lange Laufzeit, während dieser die Raten immer gleich bleiben (Fachbegriff hierfür ist “Annuitätendarlehen”).
Der Kreditnehmer leistet hierbei auch unter die Klausel eine Unterschrift, daß er sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Das heißt, daß der Kreditgeber somit das Recht hat, über das eingesetzte Grundstück selbst zu verfügen bzw. es zu verkaufen. Von diesem Recht wird dann Gebrauch gemacht, wenn der Kreditnehmer signalisiert, kein Geld mehr für die monatlichen Ratenzahlungen zu haben und somit die gesamte Restschuld aus einer Zwangsversteigerung bezahlt werden könnte.
Der Betrag, den der Kreditnehmer ausgezahlt bekommt, ist aber niedriger als der, mit welchem die Bank als Grundschuldner im Grundbuch registriert ist. Gleiches gilt für die Zinsen: Die Bank vergibt den Betrag mit weniger Zinsen als sie dies im Grundbuch notiert. Dies hat wiederum zur Folge, daß eine Zwangsvollstreckung des Grundstücks gar nicht ausreichen würde, die Restforderung der Bank zu decken, weil diese durch so einen hohen Zinssatz immens geworden ist. Das Ergebnis wäre hier, daß der Kreditnehmer, dessen Grundstück zwangsversteigert wurde, nicht nur dieses verloren hat, sondern zusätzlich noch mit Schulden (aus den aufgelaufenen Zinsen) belastet wird, mit denen er bei der Kreditnahme am Anfang nicht gerechnet hätte. Der Sicherungsvertrag jedoch, der bei der Kreditnahme vom Kreditnehmer auch unterschrieben wurde, lautet für gewöhnlich darauf, daß die Grundschuld nicht früher gelöscht wird, als die Forderung des Kreditgebers vollständig befriedigt würde – inklusive Zinsen.
Es gibt zwei Möglichkeiten, wie Grundschulddarlehen vergeben werden: Entweder ist es ein freies Darlehen, wobei der Kreditnehmer nicht darauf festgelegt wird, wofür er die Darlehenssumme gebraucht oder aber es ist ein zweckgebundenes Darlehen, in welchem der Kreditnehmer dazu verpflichtet wird das Darlehen nur für eine bestimmte Immobilie bzw. deren Anbau und Renovierung zu verwenden , was der Bank dokumentiert werden soll. Dies macht jedoch nur Sinn, wenn diese Baumaßnahmen wirtschaftlich übergeordnet kalkuliert sind: wie beispielsweise, wenn es um die staatliche Förderung denkmalgeschützter Immobilien geht.
Zusammenfassend sei also gesagt:
Vorteile bietet eine Grundschuld nur dann, wenn der Kreditnehmer nicht durch eigene Kraft (Vermögen, Einkommen, Umsatz) davon abhängt, das damit verbundene Darlehen wieder zurückzuzahlen. Dies ist z. B. bei denkmalgeschützten Immobilien der Fall – renoviert hier ein Eigentümer und sichert somit im Interesse des Staates einen kulturellen Wert oder ein historisches Zeugnis, erhält er das Darlehen, welches er dafür aufgenommen hat, innerhalb von 12 Jahren durch Steuererleichterungen wieder zurück.
In allen anderen Fällen gibt es bei der Grundschuld keine Vorteile. Denn daß durch Arbeitsplatzverlust oder gewerblich bedingte Turbulenzen ein Kreditnehmer zahlungsunfähig würde, würde dem Kreditgeber hier erlauben, sein ganzes Vermögen zu “verwerten”, d. h. der Kreditnehmer hätte kein Recht mehr an seinem vollen Eigentum.